9 Tipps für den Kauf einer Immobilie

1. Abstimmung mit der Lebensplanung

„Eine Immobilie, ein in der Rechts- und Wirtschaftssprache „unbewegliches Sachgut“ genannt, ist ein Grundstück oder ein Bauwerk (Gebäude, Wohnung).“
Schon aus der Übersetzung des Wortes Immobilie aus dem Lateinischen ergeben sich bedeutende Konsequenzen für die Lebensplanung – an welchem Ort möchte ich leben? Nimmt man den finanziellen Aspekt hinzu – eine Immobilie ist meist der materiell wertvollste Besitz – steht diese Frage in einem anderen Licht: Was kann ich mir leisten? Welche Immobilie passt zu meiner Lebenssituation? Ist Mieten, Kaufen oder Bauen das Richtige für mich?
Ganz klar: Die Wohnsituation sollte  zu den persönlichen Lebensumständen und Zielen passen – und das langfristig. Je klarer Ihnen Ihre Ziele sind, desto besser wird Ihre neue Immobilie dazu passen und desto mehr Zufriedenheit können Sie durch Ihr neues Zuhause gewinnen.

 

2. Finanzielle Möglichkeiten selbstehrlich beurteilen

Den Wunsch, eine eigene Immobilie zu besitzen, hat fast jeder. Hat man sich dazu ent- schieden, ein Eigenheim zu erwerben, ist ein Finanzcheck vor Beginn der Immobiliensuche durchzuführen. Auch wenn dies logisch und einfach erscheint, so wird dieser wichtige Punkt nicht beachtet. Wie viel Immobilie kann man sich wirklich leisten? (Tipp: Nutzen Sie hierfür unseren Finanzierungsrechner)

Unsere Empfehlung: Die Wohnkosten sollten 1/3 des Nettoeinkommens nicht übersteigen, um wichtige Reserven zu haben.

Der Kauf einer Immobilie wird durch Eigenkapital und Fremdkapital finanziert. Ermitteln Sie zuerst Ihr Eigenkapital. Eigenkapital wird für den Kauf der Immobilie sowie für die zusätzlichen Kaufnebenkosten benötigt , die bis zu 20 % des Kaufpreises betragen können. Der Anteil des Eigenkapitals für den Kaufpreis sollte mindestens 20 % der Kaufpreissumme ausmachen. Eine 100%-Finanzierung sollte man dringend vermeiden, es sei denn, die monatliche Zins- und Tilgungsbelastung macht nur einen Bruchteil des Nettoeinkommens aus. In allen anderen Fällen ist eine solche Finanzierung zu riskant und belastend.

Nachdem Sie Ihr Eigenkapital ermittelt haben, sollten Sie sich mit einem Bau- finanzierungsberater treffen. Der Berater prüft Ihre Einkommensverhältnisse und Kreditwürdigkeit. So kann er Ihnen nun die maximale Darlehenssumme nennen. Eigenkapital und Darlehenssumme ergeben die maximalen Gesamtkosten für Ihren Immobilienkauf. Die Gesamtkosten ergeben sich durch den Kaufpreis der Immobilie sowie die Kaufnebenkosten, die ca. 5 % bis 20 % des Kaufpreises erreichen können. Kaufnebenkosten können/werden anfallen, u. a. für Grunderwerbssteuer, Notar- und Gerichtskosten, Maklergebühr, Renovierungskosten, Einrichtungskosten etc. Die Kaufnebenkosten können nicht über das Baudarlehen finanziert werden. Sie benötigen hierfür Eigenkapital oder ein zusätzliches Darlehen einer Bank, von Freunden oder öffentliche Fördermittel.

Besprechen Sie die Situation ausführlich mit Ihrem Baufinanzierungsberater. Suchen Sie sich in jedem Fall einen neutralen Finanzierungsprofi, der keiner bestimmten Bank angehört. Nur so kann die bestmögliche Finanzierung erreicht werden. Auf Wunsch können wir Ihnen den Kontakt zu Baufinanzierungspartnern in der Region herstellen.


3. Haus oder Wohnung?

Sofern die finanziellen Möglichkeiten geklärt sind, sollten Sie sich entscheiden, welche Art der Immobilie Sie erwerben möchten. Soll es ein Haus in Celle werden oder besser eine Eigentumswohnung?

Falls Sie ein Haus in Celle kaufen möchten, ist es wichtig zu wissen, ob es z. B. ein frei stehendes Einfamilienhaus, Reihenhaus, Fachwerkhaus, eine Gründerzeitvilla oder ein Fertighaus werden soll. Im Falle einer Wohnung ist zu entscheiden, ob es eine Wohnung im Erdgeschoss sein soll , eine Etagenwohnung oder eine Dachgeschosswohnung.

Soll es eine gebrauchte Immobilie oder ein Neubau werden? Falls Sie die Immobilie in Celle nicht allein kaufen, sprechen Sie sich zu Beginn mit Ihren Partnern intensiv ab, um sich unnötige Besichtigungen zu ersparen.


4. Lage, Lage, Lage

Das Wichtigste bei dem Kauf einer Immobilie ist die Lage. Sie werden viele Jahre in Ihrem neuen Haus oder Ihrer neuen Wohnung leben. Die Nachbarschaft sowie das Umfeld beeinflussen eindeutig Ihre Lebensqualität. Überlegen Sie sich, was Ihnen wichtig ist. Faktoren, die für Sie wichtig sein können, sind Autobahnnähe, öffentliche Verkehrsmittel, Freizeitmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten oder Geschäfte des täglichen Bedarfs. Ebenso spielen die Nachbarschaft und die Nähe zu Freizeitaktivitäten eine entscheidende Rolle.

Bei der Überlegungen zum Thema „Lage” sollte schon beim Kauf der Immobilie daran gedacht werden, dass dieses Objekt irgendwann wieder einmal an einen nächsten Eigentümer verkauft werden wird. Wenn Sie sich schon heute bewusst für eine Immobilie mit guter Lage entscheiden, können Sie bei einem späteren Verkauf der Immobilie aufgrund der höheren Nachfrage solcher Objekte meist von einer Wertsteigerung ausgehen. Schlechte Lagen hingegen sind meist auch in der Zukunft weniger beliebt und versprechen keine positive Wertentwicklung.

Ihr Immobilienmakler sollte Stadtteile, Straßenzüge und Quartiere intensiv und langfristig beobachten und Ihnen helfen, die für Sie optimale Lage zu finden.

 

5. Marktbeobachtung

Der Kauf einer Immobilie sollte niemals überstürzt erfolgen. Sie sollten für den Hauskauf oder den Kauf einer Wohnung durchaus mehrere Monate einplanen. Verfolgen Sie in dieser Zeit intensiv den Immobilienmarkt in Celle. Schreiben Sie sich alle angebotenen Häuser oder Wohnungen während dieser Zeit heraus und erstellen Sie sich eine Tabelle, um die Immobilienangebote zu vergleichen und ein Gespür für den Markt zu bekommen. Sie können so zudem Ladenhüter erkennen, die immer wieder angeboten werden. Vorsicht ist geboten. Auch Preisreduzierungen können ein schlechtes Zeichen sein. Die Wahrscheinlichkeit, dass hier etwas nicht stimmt, ist gegeben. Allerdings kann die Ursache auch ein zu hoher unrealistischer Startpreis gewesen sein. Der Eigentümer steht nun eventuell unter Druck und möchte dringend verkaufen. Dies stärkt Ihre Verhandlungsposition.

Schauen Sie sich immer mehrere Immobilien an, bevor Sie sich ein Haus oder eine Wohnung in Celle kaufen. Ein Vergleich ist niemals negativ. Sie schützen sich so vor einem übereilten Fehlkauf. Bedenken Sie immer, dass Sie vermutlich viele Jahre in der neuen Immobilie wohnen werden und es um sehr viel Geld geht.

Lassen Sie sich nicht von einem Immobilienmakler oder Bauträger oder Eigentümer unter Druck setzen. Setzen Sie sich auch selbst nicht unter Druck. Oft genug wird Ihnen erzählt, dass es schon so viele Kaufinteressenten gibt. Vielleicht mag das wirklich so sein, aber es wäre ebenso möglich, dass diese Behauptung vorgeschoben wird, um Sie so zu einem unüberlegten Kauf zu drängen. Sie müssen sich 100 % sicher sein, wenn Sie sich für den Kauf von einem bestimmten Haus in Celle oder einer Eigentumswohnung entscheiden. Kündigen Sie Ihre Mietwohnung erst, wenn Sie eine Immobilie gekauft haben.

 

6. Der Besichtigungstermin

Es ist soweit. Sie haben sich gut vorbereitet für den Kauf Ihrer Celler Immobilie. Sie haben
z. B. ein Haus in Celle gefunden und einen Besichtigungstermin vereinbart. Gehen Sie nun weiter richtig vor, um den perfekten Immobilienkauf zu realisieren.

Erstellen Sie sich zuvor eine Checkliste, um wesentliche Fakten nicht zu vergessen. Beachten sollten Sie unter anderem die Heizung. Funktioniert diese, was ist ihr Alter, wie ist Zustand etc.? Was ist mit den Fenstern? Sind diese im guten Zustand und haben Sie eine Doppelverglasung? Wie verhält es sich mit den Sanitärinstallationen? Was ist mit der Elektrik? Was ist mit der Wärmedämmung des Hauses? Wie steht es um die Bausubstanz? Ist evtl. Feuchtigkeit vorhanden? Ist das Dach des Hauses in Ordnung?

Sollten Sie selbst nicht in der Lage sein, diese Dinge zu beurteilen, holen Sie sich einen Fachmann zur Hilfe. Natürlich sollten Sie auch schon in Gedanken versuchen, das Haus oder die Wohnung gemäß Ihren Vorstellungen einzurichten. Sie können so vermeiden, dass später ein Großteil Ihrer alten Möbel nicht in das neue Zuhause passt. Sind genügend Zimmer vorhanden? Haben die Badezimmer Fenster? Nehmen Sie daher eine Besichtigung nicht auf die leichte Schulter.

 

7. Prüfung aller relevanten Unterlagen

Beim Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses in Celle sind viele Unterlagen zu prüfen. An erster Stelle stehen immer die Inhalte des Grundbuchs. Lassen Sie sich einen Auszug zeigen und prüfen Sie die dort vorhandenen Einträge. Sind Hypotheken eingetragen oder bestehen dingliche Dauerschuldverhältnisse? Ist der Eigentümer auch wirklich Eigentümer?  Dies steht unter anderem alles im Grundbuch.

Versuchen Sie auch, Baupläne und Baugenehmigungen zu erhalten. Auch wenn es sich hier sicher um seltene Fälle handelt, wäre es möglich, dass die Immobilie ohne Genehmigung erbaut oder erweitert wurde. Vielleicht wurde ohne entsprechende Erlaubnis angebaut . Lassen Sie sich auch den dazugehörigen Grundriss zeigen. Die Angabe der vorhandenen Quadratmeter lässt sich nur so beweisen. Es sei denn, Sie möchten die Immobilie selbst vermessen.

Ebenfalls wichtig ist das Baulastenverzeichnis. Hier können Sie öffentlich-rechtliche Verpflichtungen erkennen, die der Grundstückseigentümer gegenüber der Stadt freiwillig übernommen hat. Solch eine Baulast kann z. B. eine Anfahrtserlaubnis für den Nachbarn sein.

Sie sollten sich auch den Bebauungsplan und den Flächennutzungsplan bei der Stadt besorgen. So können Sie kontrollieren, ob z. B. die große Wiese in der Nähe Ihres Grund-stückes bestehen bleibt oder ob diese zu Bauland wird. Auch wenn Sie Änderungen an der zu erwerbenden Immobilie vornehmen möchten, ist ein Blick in den Bebauungsplan notwendig. Hier erfahren Sie, ob diese Änderung möglich ist.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Betrachtung des Liegenschaftskatasters. In diesem sind sämtliche Grundstücke mit ihrer Größe, der Art der Bebauung und ihrer Lage festgehalten. Diese werden hier mit Flurstück bezeichnet. Das Liegenschaftskataster dient insbesondere der Sicherung des Eigentums. Es kann beim Kataster- und Vermessungsamt besorgt werden. Die jeweilige Nummer des Flurstückes findet sich auch im Grundbuch wieder. Ein Vergleich ist so möglich.

Falls der Eigentümer die Unterlagen wie das Grundbuch etc. nicht für Sie bereithält, müssen Sie sich für die Beantragung bei den Behörden eine entsprechende schriftliche Zustimmung vom Eigentümer beschaffen.

Eine letzte wichtige Unterlage, auf die Sie als Kaufinteressent Anspruch haben, ist der so genannte Energieausweis. Inzwischen ist jeder Verkäufer verpflichtet, einen solchen den Kaufinteressenten vorzulegen. Tut er dies nicht, so kann er zu einem Bußgeld verurteilt werden. Der Energieausweis teilt Ihnen mit, wie der Energiebedarf des Hauses oder der Wohnung ist, und unterrichtet Sie eventuell über Modernisierungsvorschläge. Ein solcher Energieausweis darf nur von einem entsprechenden Fachmann ausgestellt werden.

Bei dem Kauf einer Eigentumswohnung sind zudem die Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung, der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung von großer Bedeutung.

 

8. Preisverhandlung

Versuchen Sie immer, um den Preis zu verhandeln. Es ist meist immer etwas „drin”. Selbst wenn es „nur“ 500 Euro sind. Versuchen Sie daher selbstbewusst, aber nicht überheblich, den Preis zu verhandeln. Zeigen Sie Interesse an der Immobilie und heben Sie die Vorteile auch ruhig vor. So entwickeln Sie schon „einen guten Draht” zum Verkäufer. Haben Sie ein positives Verhältnis aufgebaut, versuchen Sie dezent, „Fehler" des Hauses zu erwähnen. Machen Sie deutlich, dass Sie bei einem Preisnachlass bereit sind, die Immobilie zu kaufen, auch wenn der Verkäufer nicht drauf eingeht. Einen Versuch ist es wert.

 

9. Der Notartermin

Für die meisten Immobilienkäufer ist der Notartermin auch gleichzeitig das erste Zusammentreffen mit einem Notar. Eine Information gleich zu Beginn: Der Käufer hat das Recht, sich den Notar auszuwählen.

In der Regel kennt man jedoch keinen Notar, und so verlässt man sich auf den Notar vom Verkäufer oder vom Immobilienmakler. Daran ist auch nichts zu kritisieren, denn ein Notar ist zur Neutralität verpflichtet und wird nicht Partei ergreifen. Genauso wenig können Sie preislich so benachteiligt werden, da alle Notare der gleichen Honorarverordnung unterliegen.

Der Notar ist in Deutschland beim Immobilienverkauf dafür da, dass alles rechtmäßig abläuft. Er muss den Kaufvertrag sowie das Grundbuch prüfen und beurkundet so den Immobilienwechsel. Der Kaufpreis wird nach erfolgter Auflassungsvormerkung – dies ist die Vormerkung, dass die Immobilie nun an Herrn Mayer übergeht – auf ein Notaranderkonto gezahlt. Dies ist ein Unterkonto des Notars. Dieser Vorgang dient zur Absicherung beider Parteien. Nach Zahlung des Kaufpreises erfolgt die Auflassung. Die Immobilie hat ihren Eigentümer nun gewechselt.

Der Notartermin wurde vereinbart. Den Kaufvertrag bereitet der Notar auf Wunsch auch vor. Die Kosten hierfür hat der Käufer zu zahlen. Sie müssen aber wissen, dass der Notar nur dafür sorgt, dass alles rechtmäßig abläuft. Gewisse Sonderregelungen, was den Inhalt des Kaufvertrages angeht, sowie Übernahmen aus dem Grundbuch müssen vorab geklärt werden. Diese werden dem Notar mitgeteilt und dieser berücksichtigt diese bei der Erstellung des Kaufvertrages. Ein Notar macht Sie z. B. nicht auf ein Nießbrauchrecht aufmerksam, wenn dessen Eintragung im Grundbuch rechtmäßig erfolgt ist. Auch eine Klärung des Termins für die Immobilienübergabe müssen Sie selbst im Kaufvertrag vereinbaren. Solche Sachverhalte müssen vorab geklärt werden.

Ist der Kaufvertrag erstellt, wird er allen Parteien zugesendet. In der Regel hat man nun
ca. 2 Wochen Zeit, um diesen zu prüfen. Finanziert man die Immobilie, sollte man vor dem Notartermin seine Bank informieren, damit diese die entsprechenden Unterlagen zum Notar senden kann. Beim Notartermin selbst wird der Kaufvertrag vom Notar vorgelesen und auf Fragen wird eingegangen. Nach dem Termin dauert es noch einige Wochen, bis die Umschreibung des Eigentums erfolgt. Noch ein Hinweis: Vergessen Sie nicht Ihren Ausweis beim Notartermin.

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